آشنایی با قوانین قولنامه و مبايعه نامه

آشنایی با قوانین قولنامه و مبايعه نامه
آشنایی با قوانین قولنامه و مبايعه نامه
80,000 ریال 
تخفیف 15 تا 30 درصدی برای همکاران، کافی نت ها و مشتریان ویژه _____________________________  
وضعيت موجودي: موجود است
تعداد:  
افزودن به ليست مقايسه | افزودن به محصولات مورد علاقه

تعداد صفحات : 59 صفحه _ فرمت WORD _ دانلود مطالب بلافاصله پس از پرداخت آنلاين

قولنامه
    نوشته اي است غالباً عادي حاكي از توافق بر واقع ساختن عقدي در مورد معيني كه ضمانت اجراي تخلف از آن پرداخت مبلغي معين است. اين توافق ها مشمول ماده ۱۰ قانون مدني است. قولنامه يك عمل حقوقي حاصل اراده دو طرف است كه خواسته اند با اين عمل، حقوق و تكاليفي در روابط حقوقي خود ايجاد كنند مضاف بر اين كه ماده ۱۰ قانون مدني كه مبتني بر اصل آزادي قرارداد هاست عمل آنها را به رسميت مي شناسد و در روابط حقوقي آنها مؤثر است. براي پي بردن به ماهيت واقعي قولنامه بايد به عقيده طرفين توجه شود. ممكن است قولنامه فقط به امضاي يكي از طرفين رسيده باشد و در واقع تعهدي يكطرفه باشد. در اين قبيل اسناد كه فقط قول انجام معامله و وعده آن است مشمول ماده ۱۰ قانون مدني نبوده و لازم الوفا نيست.
    آنچه صرفاً قولنامه است و ترتيب مقرر در آن ضمن عقد لازم انجام نگرفته و تعهد نشده، اعتبار قانوني و شرعي ندارد و دادگاه ها نمي توانند طرفين را الزام به وفا نمايند. اما اگر در قولنامه مسأله خريد و فروش يا معامله مال غير منقولي كه قانوناً بايد با سند رسمي واقع شود، درج شده باشد چنانچه قولنامه حكايت از وقوع بيعي ميان طرفين نمايد و داراي امضاي طرفين باشد و جز اين امر مطلب ديگري در آن گنجانده نشده باشد، چنين سند يا قولنامه اي از مصاديق بارز ماده ۴۸ قانون ثبت است و دادگاه ها و مراجع رسمي نمي توانند به آن اعتبار يا ترتيب اثر دهند. مگر در موارد استثنا.
    اما چنانچه قولنامه مشعر بر قراردادي ميان دو طرف باشد كه يك طرف به موجب آن قرارداد متعهد مي شود مال غير منقول خود را به فلان مبلغ كه قسمتي از آن را حين تنظيم قرارداد دريافت مي دارد، انتقال دهد و طرف ديگر هم آن را بپذيرد و هر دو آن را امضا نمايند چنين قولنامه اي در حقيقت يك قرارداد است و تعهد ابتدايي نيست و ازشمول ماده ۴۸ ق.ث خارج و مشمول ماده ۱۰ ق.م است و ذينفع مي تواند از طريق مراجع قضايي الزام طرف را به انجام معامله وفق مقررات بخواهد و دادگاه در صورت احراز اصالت سند مي تواند حكم بر الزام خوانده به انجام تعهد و اجرا قرارداد صادر نمايد و ممكن است متن قولنامه به نحوي تنظيم گردد كه دلالت نمايد بر اين كه قصد طرفين آن است در صورت تخلف علاوه بر الزام به انجام معامله وجه التزام را هم بپردازند. در اين صورت دادگاه مي تواند در صورت تقاضاي خواهان، حكم به الزام به انجام معامله رسمي و پرداخت وجه الالتزام صادر نمايد.
آثار تنظيم قولنامه در دفاتر اسناد رسمي
احد حسينعلي‌زاده  [1]
در آغاز، بايد عرض كنم كه بحث لزوم ثبت قولنامه بايد مسبوق به تصويب قانون باشد. در غير اين صورت هر كسي مي‌تواند ابطال چنين آئين‌نامه‌اي را از ديوان عدالت اداري بخواهد، زيرا آنچه كه در قوانين ما اصل است، اختياري بودن ثبت اسناد است و موارد اجباري به موجب نصوص صريح 46 و 47 و 48 قانون ثبت مشروحاً بيان شده است و آئين‌نامه هم نمي‌تواند خالق الزام در به ثبت رسانيدن قولنامه در دفاتر اسناد رسمي باشد، مگر اينكه گفته شود كه الزامي در كار نخواهد بود و طرفين اگر از بنگاه معاملاتي بخواهند، در آن صورت قولنامه آنها در دفترخانه به ثبت خواهد رسيد، و تنها در اين صورت اين عمل حقوقي در راستاي ماده 10 قانون مدني قابل توجيه خواهد بود، و اگر الزامي هم در كار نباشد حق وتكليفي به وجود نخواهد آمد پس بايد چاره‌اي انديشيد تا خداي ناكرده دستورالعمل و آئين‌نامه‌اي كه به تصويب رياست معظم قوه‌قضائيه خواهد رسيد مصون از تعرض باشد. با عنايت به اهم مشكلاتي كه فقط به بعضي از آنها در فراخوان كانون سردفتران مركز اشاره شده مطلب معنونه مهمتر و بالاتر از آن است كه بتوان چنين مشكل بزرگ اجتماعي را تنها در قالب يك دستورالعمل ساده و آن هم در يك فرصت بسيار كوتاه و با تعيين ضرب‌الاجل نسخه نوشت، چنين حركت بزرگي بايد پشتوانه قانوني داشته باشد مهمترين رئوس مطالبي كه بايد مطمح نظر باشد عبارتند از:
1 ـ اگر الزام بنگاه‌ها و مردم موضوع اصلي دستورالعمل پيشنهادي باشد لاجرم مخالف مواد 46 و 47 قانون ثبت خواهد بود.
2 ـ در شرايط فعلي تمامي بنگاه‌هاي معاملاتي اعم از مسكن و اتومبيل مجوز فعاليت خود را از اتحاديه‌هاي صنفي كه آنها نيز زيرنظر وزارت بازرگاني هستند كسب مي‌نمايند. اگر قوه‌قضائيه بدون جلب نظر اتحاديه‌هاي صنفي و خصوصاً وزارت بازرگاني دستورالعمل الزام‌آوري را تصويب نمايد قطعاً اصل تفكيك قوا خدشه‌دار خواهد شد مگر اينكه سازمان ثبت اسناد واملاك كشور را به اجراي بند 5 قسمت الف تبصره 32 قانون بودجه سال 80 كه سازمان موظف است اشتغال به شغل مشاوران املاك و خودرو را بررسي نمايد، مكلف نمائيم تنها در آن صورت سازمان مي‌تواند درحدود قوانين، دستورالعمل‌هاي مربوطه را صادر و اجراي آنها را از بنگاه‌ها بخواهد.
3 ـ در سال 1382 وزارت مسكن و شهرسازي دستورالعمل و ضوابط پيش‌فروش واحدهاي آپارتمان را مورد تصويب قرارداد، لهذا جلب نظر وزارت مزبور درتدوين چنين دستورالعملي خالي از فايده نخواهد بود.
4 ـ استعمال لزوم ثبت مبايعه‌نامه در دفاتر اسناد رسمي عبارت صحيحي به نظر نمي‌رسد، حاصل مشاجرات علماي فن در اين زمينه توجهاً به مواد 46 ـ 47 ـ 48 قانون ثبت (قولنامه) يا تعهد به بيع است نه مبايعه‌نامه، و سندي هم كه توسط دفاتر اسناد رسمي به صورت رسمي تنظيم خواهد شد قولنامه يا تعهدنامه خواهد بود.
5 ـ نظر فراخوان كانون فقط منصرفه معاملات واقع در بنگاه‌هاي مسكن است بنا به اهم مشكلاتي كه پس از تنظيم قولنامه مطرح شده همان مشكلات در بنگاه‌هاي اتومبيل نيز جاري و ساري است.
6 ـ طرح مذكور بايد شامل معاملات انتقال املاك و مصالحه سرقفلي و خودرو باشد و مثلاً اجاره بايد استثناء بر آن باشد، زيرا اجاره عادي مقبول قانون موجر و مستأجر مصوب 1376 مي‌باشد.
7 ـ در كنار مزايايي كه براي تنظيم و ثبت قولنامه‌ها در دفاتر اسناد رسمي وجود دارد پيش‌بيني مي‌شود كه پاره‌اي از مردم عادي، قولنامه تنظيمي در دفاتر اسناد را به خاطر رسميت آن، بيع قطعي تلقي نموده و به جهت كم‌هزينه وغيرتشريفاتي بودن آن،‌خود را بي‌نياز از تنظيم سند بيع قطعي و مصالحه سرقفلي بدانند مخصوصاً اينكه دايره اجراي ثبت ضمانت بسيار محكمي است كه بالاخره بدون اينكه روزي به وجود فروشنده نيازي باشد خريدار يا وراث او مي‌توانند مورد قولنامه را به صورت تمليكي، آن هم از طريق اجراي ثبت به نام خود انتقال دهند، مضافاً اينكه ارزش و بار اثباتي چنين قولنامه‌اي مستحكم‌تر از وكالت‌نامه‌هاي متضمن نقل و انتقال مي‌باشد زيرا جنون و موت و سفه احد متعاملين هم نمي‌تواند چنين تأسيسي را از هم بگسلد.

 

منابع:
17. سيد ميرزا حسن بجنوردي : القواعد الفقهيه ، ج 3/ صص 224 و 225 ، ج 5؟ ص 190 و 191 .
18. سيد محمد صادق روحاني: المسائل المستحدثه ، ص 57 .
19. مائده / 1 : " يا ايها الذين امنوا اوفوا بالعقود …. "
20. نساء / 29 : " يا ايها الذين امنوا لا تاكلوا اموالكم بينكم بالباطل الا أن تكون تجاره عن تراض منكم …. "
21. صحاح الغه .
22. ازجمله آيات مزبور مي توان آيات زير را مورد توجه قرار داد :
- الذين عاهدت منهم ثم ينقضون عهدهم في كل مره (انفال / 56 ) .
- أو كلما عاهدوا عهداً نبذه فريق منهم بل اكثرهم لا يومنون (بقره / 100 ).
- و الموفون بعهد هم اذا عاهدوا و الصابرين …. ( بقره / 177 ) .
- الا الذين عاهدتم من المشركين … فاتموا اليهم عهدهم الي مدتهم ان الله يحب المتقين ( توبه /4 ) .
- وما وجدنا لاكثرهم من عهد …. ( اعراف /102 ) .
- ولا تقربوا مال اليتيم الا بالتي هي احسن حتي يبلغ اشده واوفوا بالعهد ان العهد كان مسوولاً ( اسراء / 34 ) .
- والذين هم لاماناتهم و عهدهم راغون ( مومنون / 8 ومعارج / 32 ) .
23. شيخ مرتضي انصاري: مكاسب، چاپ سنگي، ص 281 به بعد، سيد ميرزا حسن بجنوردي : القواعد الفقهيه ، ج 3 / ص 274 .
27. در اين خصوص آراء شعبه 4 ديوان كشور به شماره 767- 20/4/29 و شعبه 8 ديوان كشور به شماره 779- 12/5/27 صادر گرديده است .
28. رأي اصراري شماره 278- 8/3/45 ص 201، مجموعه رويه قضايي كيهان، سال 45 .
29. شيخ مرتضي انصاري : مكاسب، چاپ سنگي ، ص 284 .
30. سيد ميرزا حسن موسوي بجنوردي : القواعد الفقهيه ، ج 3 / ص 275 .
32. همان ،‌شماره 17 .
35. شيخ محمد حسن نجفي : جواهر الكلام، كتاب رهن، فصل ششم در لواحق ، مقصد اول .
36. شعبه 6 ديوان كشور، رأي شماره 2907- 15/9/21 ؛ شعبه 25 ديوان كشور ، رأي شماره 495/23 - 3/11/64 ؛ شعبه 16 دادگاه حقوقي يك تهران ، رأي شماره 321/322/323- 27/10/68 .
37. هيأت عمومي ديوان كشور، رأي اصراري شماره 96- 7/9/1368 .
38. ماده 39 آئيننامه اجراي مفاد اسناد رسمي لازم الجراء و طرز رسيدگي به شكايت از عمليات اجرايي، مصوب سال 55

نظري براي اين محصول ثبت نشده است.


نوشتن نظر خودتان

براي نوشتن نظر وارد شويد.

محصولات
نظر سنجي
نظرتون در مورد ویکی پروژه چیه؟
  •   مراحل ثبت نام خیلی زیاده!
  •   مطلب درخواستیم رو نداشت!
  •   ایمیل نداشتم که ثبت نام کنم!
  •   مطلبی که میخواستم گرون بود!
نظرنتيجه