بررسی حق کسب و پیشه و مفهوم سر قفلی

بررسی حق کسب و پیشه و مفهوم سر قفلی
بررسی حق کسب و پیشه و مفهوم سر قفلی
120,000 ریال 
تخفیف 15 تا 30 درصدی برای همکاران، کافی نت ها و مشتریان ویژه _____________________________  
وضعيت موجودي: موجود است
تعداد:  
افزودن به ليست مقايسه | افزودن به محصولات مورد علاقه

تعداد صفحات : 104 صفحه _ فرمت WORD _ دانلود مطالب بلافاصله پس از پرداخت آنلاین

فهرست مطالب                                 پنج
فصل اول كليات ............................................................................1
گفتاراول : تعريف سرقفلي ..................................................................1
گفتار دوم: تعريف حق كسب وپيشه وتجارت .............................................4
گفتار سوم: تفاوت حق سرقفلي با حق كسبه وپيشه وتجارت  .........................6


فصل دوم : بررسي ماهيت حقوقي وفقهي سرقفلي  ........................................7
گفتاراول: سوابق تاريخي
بند اول: قانون تعديل مال الاجاره مصوب 1317 .............................................8
بند دوم : قانون سال 1339 .......................................................................9
بند سوم : قانون  روابط مؤجرومستأجر سال 1356 ........................................9
بندچهارم: قاون روابط مؤجرومستأجر سال1362 ...........................................9
بندپنجم : قانون روابط مؤجر ومستأجر سال 1365
بندششم: قانون  روابط مؤجر ومستأجر سال 1376

گفتار دوم : وضعيت سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت ازنظر فقهي 
بند اول: نظريات امام خميني  .....................................................................11
بند دوم نظريات حضرت آیت الله خويي (ره) ...................................................12
بند سوم : نظرآيت  الله سيد علي حسيني سيستاني  .......................................13
بند چهارم : نظرسيد عبد الكريم موسوي اردبيلي
بند پنجم: نظير ميرزا جوادتبريزي
بند ششم: نظر سيد مهدي موسوي شهري

فصل سوم : احكام سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت 
گفتار اول : سر قفلي دررابطه مالك ومستأجر دست اول  ..
گفتار دوم: سر قفلي دررابطه مستأجر اول ومستأجردوم
گفتار سوم : مبلغ سرقفلي  ...........................................................................16
گفتار چهارم: نكاتي درباب سرقفلي  ................................................................17

فصل چهارم :دعاوي مربوط به سرقفلي وحق كسب وپيشه 
گفتاراول : موارد پرداخت كل سرقفلي به مستأجر
مبحث اول: تخليه به لحاظ احداث بنا 
مبحث دوم: تخليه به منظور احتياج شخصي موجر
محبث سوم : تخليه محل كسب براي سكونت 
گفتار دوم  : موردي كه نصف سر قفلي  اسقاط مي شود (انقال به غير )
گفتار سوم : موارد اسقاط حق سر قفلي 
محبث اول : تخليه به  لحاظ   تعدي و نفریط
مبحث دوم : تخليه به لحاظ تغيير شغل
مبحث سوم : تخليه به لحاظ عدم پرداخت اجاره بها 
مبحث چهارم : تخليه به لحاظ تخلف از شرط
گفتار چهارم : گزارش كارگاه حقوقي درمورد سر قفلي 
منابع ومأخذ

 

مقدمه :                                  
به نظر مي رسد در اماكن تجاري  در بسياري ازشغلها محل كار براي شخص اهميت زيادي دارد. به اين صورت كه وقتي شخصي مغازه اي  باز مي كند بعد از يك مدت  اعتباري  پيدا مي كند ، مشتريهايي پيدا مي كندحق سرقفلي ناظر به همين حالت است يعني حقي كه براي صاحب مغازه در رابطه با مشتريها ومحل پيدا مي شود. زيرا اگرمستأجر  محل كارش را تغيير دهد مشتريهاي خود را از دست مي دهد ومجدداً بايد از صفر شروع كند .
سر قفلي مفهومي  متمايز از حق كسب وپيشه وتجارت است و آنچه در قانون روابط مؤجر ومستأجر موردبحث قرار گرفته حق كسب وپيشه وتجارت است نه سر قفلي. با توجه به اينكه فقها درمورد خلاف شرع  بودن اين نهاد حقوقي حكمي نداده اند وقانونگذار  بعداز انقلاب اين پدیده پذيرفته واغلب محاكم  حتي ديوان  عالي كشور هم حق كسب وپيشه وتجارت را موردحكم قرار داده اند ودرعرف تجّار  هم اين مسئله پذيرفته است دراعتبار حق كسب وپيشه وتجارت ترديدي نيست .

چكيده
با توجه به اهميتي كه امروزه  حق سرقفلي  در املاك تجاري پيدا كرده است دراين  تحقيق و مورد بررسي  قرارمي گيرد اين تحقيق به چهار فصل تقسيم مي شود كه درآن عناوين ذيل بررسي مي شود .
در فصل اول تعريف سر قفلي وحق كسب وپيشه  وتجارت  وتفاوت اين دوباهم مطرح شده است فصل دوم ماهيت  حقوقي وفقهي حق سر قفلي  را موردبررسي  قرار داده و سير تاريخي  آن و آراي چند تن از فقها را درمورد سرقفلي  بيان مي كند. فصل سوم به بيان احكام سر قفلي و حق كسب وپيشه وتجارت  مي پردازد  ودر آن  به نكاتي  در مورد حق سر قفلي اشاره شده  فصل چهارم دعاوي مربوط به حق سرقفلي وحق كسب وپيشه رابيان مي كند وموارد  اسقاط حق سر قفلي  وموارد پرداخت  سر قفلي  را بيان مي كند  ودرنهايت گزارش كارگاه حقوقي درمورد حق سر قفلي بيان شده .

فصل اول : كليات
گفتار اول : تعريف سرقفلي
« آقاي دكتر لنگرودي  درترمينولوژي حقوق آورده اند  « پولي كه مستأجر ثاني ( به معني  اعم ) به مستأجر  سابق درموقع انتقال اجاره بلاعوض مي دهد وهمچنين مستأجراول به  مؤجر مالك مي دهد .» 
« تعريف آقاي دكتر  لنگرودي  به معناي وسيع كلمه بيان شده  كه علاوه  بر سرقفلي به معني خاص ،  شامل حق كسب وپيشه هم مي شود. ولي اين تعريف داراي اين حسن است كه قائل به تفكيك بين سرقفلي وحق كسب وپيشه شده است . »
« حق سرقفلي « حقي است كه بازرگانان وكاسب نسبت به محل پيدا ميكند  به جهت تقدم در اجاره ، شهرت، جمع آوري مشتری وغيره ....»
« درفرهنگ دهخدا آمده است : « سرقفلي چيزي است كه ازكرايه دار سراي يادكان بگيرند  و آن مزد گشودن قفل  است كه داخل كرايه نيست .. حق آب وگل  ياحقي كه مستأجر را پيدا آيد دردكان ويا حمام ويا كاروان سرايي وامثال آن واوآن حق را به مستأجر بعد خود تواند فروخت.»
« مرحوم ناظم الامباء درفرهنگ نفيسي آورده است: وجهي كه ازكرايه  داروخانه ودكان  علاوه بر كرايه دريافت كنند و آن نزدگشودن قفل است وداخل كرايه نيست .»
ناصر رسائي نيا معتقد است « سر قفلي  حقي است معنوي  شامل شهرت  محل تجاري  وموقعيت آن وتعداد مشتريان ياخريداران اتفاقي و رهگذر كه  تاجر براي تقدم در اجاره ادامه فعاليت  تجاري خود در محل كار دارا مي باشد  و اين  نوع سر قفلي  مبناي حقوقي  دارد وقابل نقل وانتقال  به ديگران است همچون ساير حقوق معنوي  مانند اسم  تجارتي  ، علايم تجارتي خريد وفروش مي شود ودرروابط مالك ومستأجر سابقاً حق سرقفلي  منشأ قانوني نداشت وباتوجه به عرف تجار معامله مي گرديد. ليكن درقانون  مالك ومستأجر كه درخرداد 1356 تصويب گرديد بجای سر قفلي  از حق كسب وياپيشه وياتجارت استفاده شده اما منظور آن مترادف  قرار دادن  حق سرقفلي  با حق كسب وپيشه  نبوده ».
« درماده  6 قانون  روابط مؤجر ومستأجر  مصوب 1376 آمده است : « هر گاه مالك ، ملك تجاري  خود رابه  اجاره واگذار نمايد ، مي توان مبلغي  را به عنوان  سر قفلي ازمستأجر  دريافت نمايد .
همچنين  مستأجر مي توانددراثناء مدت اجاره براي واگذاري  حق خود مبلغي  را از موجر ومستأجر ديگربه عنوان سرقفلي  دريافت كند  مگرآنكه درضمن عقد اجاره حق  انتقال  به غير از وي سلب شده باشد .
تبصره 1: چنانچه مالك سر قفلي  نگرفته باشد مستأجر بادريافت سرقفلي  ملك را به ديگري واگذار نمايد پس از پايان  مدت اجاره  مستأجر  اخيرحق  مطالبه سر قفلي ازمالك را ندارد .
تبصره 2: در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي  سر قفلي رابه مستأجر منتقل نمايد ، هنگام تخليه  مستأجر مطالبه سرقفلي به قيمت  عادلانه  روز را دارد .»
« باتوجه  به ماده 6 قانون روابط مؤجر ومستأجر مصوب 1376 سرقفلي  ناظر به املاك تجاري است. بنابراين اگرشخصي ملك غير تجاري را به اجاره بدهد مشمول مورد نيست. مگر اینکه درتشخيص ملك تجاري ملاك را تراضي طرفين بدانيم . درتشخيص اينكه ملك تجاري است يا غير تجاري  سه مبنا به عنوان  ملاك  ومعيار  قابل تصور است : الف) اعلام مراجع  ذي صلاح  قانوني مانندشهر داري ب ) تراضي طرفين  عقد ، ج ) عرف .»
«دكتر كاتوزيان سر قفلي رادرمفهوم عام آن چنين تعريف مي كند  « حقي است برمشتريان  دائم وسرمايه  تجارتخانه » وادامه مي دهند كه : « اين حق رادرفارسي  «درسايه تجارت  » مي توان  ترجمه كرد. ولي ، سرقفلي درحقوق ايران مفهومي  اين وسعت ندارد. حق سرقفلي  كه قانون روابط مؤجر ومستأجر از آن به « حق  كسب يا پيشه يا تجارت» تعبیر كرده : حقّي است كه به موجب  آن مستأجر متصرف دراجاره  كردن محل كسب  خود بر ديگران  مقدّم شناخته مي شود  ودر عرف بازار نيز وقتي  مي گويند سرقفلي مغازه اش را فروخت  يعني آن را تخليه  كرد وبه ديگري  واگذار  نمود  واين مفهوم  شامل انتقال  سرمايه مستأجر ونام تجاري اونمي شود .» 
در هر حال مبلغ  يا مالي كه به عنوان سرقفلي مستأجر، به مؤجر مي دهد به موقعيت  محل، كيفيت بنا وتجهيزات عين مستأجر بستگي  دارد ودر نهايت مالك است كه آنرا تعيين مي كندومستأجر مي تواند  آنرا قبول يا رد كند . مؤجر ملك تجاري  مي تواند  هنگام  انعقاد  قرار داد اجاره  مبلغي  يامالي را به عنوان سر قفلي از مستأجر دريافت  كند . مستأجر نيز اگر حق انتقال به غير از وي سلب نشده باشد  مي تواند مبلغي يا مالي از موجر ويامستاجر  جديد  به عنوان  سرقفلي دريافت كند .
حق سر قفلي بستگي به محل  مورد اجاره ونوع استفاده از آن دارد . درتعيين ميزان سرقفلي  طرفين  نقش اصلي دارند . دادگاه با جلب نظر كارشناس  رسمي نسبت به تعيين  آن اقدام  ميكند البته  طرفين هم مي توانند دراين موردبا يكديگر تراضي داشته باشند. مالك مي تواند سر قفلي رانگيرد وبه عبارت ديگرحق سرقفلي ذاتاً قابل اعراض واسقاط وتوقيف وضبط و ضمان است . » 
« سرقفلي حقي است كه مستاجر براي تقدم دراجاره ي محل وادامه تجارت درمحل كار خوددارد. مبناي اين حق مالي  براين اساس استوار است كه موسسات تجاري اغلب اوقات درساختمان  هايي تاسيس  مي شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است ودر نتيجه  فعاليت تاجر آن محل دراثر پيدا شدن  مشتري ارزش مضاعفي  پيدا مي كند پس اين ارزش رابايد سواي ارزش مادي آن ملك ومتعلق به كسي دانست كه آن را به وجود آورده است ازطرف ديگر ادامه فعاليت تاجركه آن را مي توان به هرپيشه خدماتي يا حتي توليدي        نيز تسری داد تا حد زيادي مستلزم  استقرار  او درمكان اوليه است. اين حق به صاحب آن اجازه ميدهد  ثمره فعاليت  خود را از مالك يا كسي كه پس ازاوقصد  اجاره محل  را داردودريافت كند و همچنین اختيار تام مالك براي بيرون كردن مستاجر  را ازبين  مي برد .»
« عناصر گوناگوني  مانند حسن  شهرت ، نام تجارتي  ،نوع كار ، كارداني  تاجر ، سرمايه وانواع ماشين افزاز كه اعتبار خاصي  رابراي يك شركت  ياموسسه ايجادنموده  وموجب جذب مشتريان  مي شود، امروزه  سرقفلي گفته مي شود . تعريف سرقفلي  باتوجه به عناصر  متعدد تشكيل دهنده آن وتفاوت هايي كه در انواع  تجارت ومحل هاي مختلف پيدا مي كند بسيار مشكل  است ولذا ، اغلب آن راتوصيف مي كنند. يكي  از قضات انگليسي به نام MACNAGHTENLORD سر قفلي راچنين توصيف مي كند« سرقفلي موضوعي است  كه درتوصيف  بسيار ساده است ولي تعريف  آن مشكل است سرقفلي منفعت وامتياز نام نيك، حسن شهرت، وارتباط يك  تجارت است  سرقفلي نيروي جاذبه اي  است كه مشتري  رابه مغازه مي كشدوآن چيزي است كه يك تجارت  مستقر وقديمي را از تجارت  جديد مشخص  مي كند. به نظرمن اگر صفت مشترك براي همه موضوعات سرقفلي وجود داشته باشد، آن صفت  محلي بودن ( LOCAILTY) است زيرا سر قفلي  وجود مستقلی  نداشته  وفي نفسه استعداد بقاء ندارد . بلكه باید به يك شغلي پيوسته باشد. بااز بين رفتن تجارت  سرقفلي  نيزنابود مي شود هرچه كه عناصر آن باقي مي ماند وممكن است دوباره  جمع آوري واحياء شوند .»
«اين حق راكه ممكن است در فارسي « مايه تجارت » ترجمه كردداراي عناصرگوناگوني است. بعضي ا ز اين  عناصر مادي  است ( مانند كالاي تجارتي  وافزار كار ) وبعضي ديگرغير مادي ( مانند  حق تقدم  دراجاره  وعلائم  مخصوص تجار ) ولي ، عنصراساسي  آن حفظ مشتريان تاجرو درنتيجه حقي است  كه اودراثر كاروفعاليت وامانت  خود بدست آورده و ساير عناصر  از توابع اين حق اصلي است. درهر حال حق سرقفلي ازعناصر مختلفي تشكيل ميشود ،  كه بعضي منقول وبعضي ديگر غيرمنقول است . براي مثال،  پولي  كه تاجر در برابر فعاليت وحسن شهرت خود مي گيرد ، ناشي ازيك حق منقول است وحقي كه او برمورد اجاره دارد  بايد غيرمنقول  دانسته شود  ، براي تشخيص اين حق بايدديدتابع كراميك از عناصرتشكيل  دهنده  آن است . »
« اما سرقفلي  را باتوجه به قانون  سال 1376 مي توان  چنين تعريف كرد:     « وجهي است كه مالك محل تجاري  در آغاز اجاره علاوه بر اجور،از مستاجر  مي گيرد  تا محل رابه اواجاره  دهديا مستاجري كه حق انقال  به غير  داردوبه موجر سرقفلي  پرداخته درقبال انتقال  منافع  به مستاجر دست دوم ازاو دريافت  مي كند و يا مستاجري  كه به موجب شروط ضمن عقدامتيازاتي  دارد كه مانع  از تخليه عين مستاجره به وسيله موجراست، درقبال اسقاط اين  امتيازات  واسترداد  مورداجاره  به مالك ازوي مي گيرد »  به اين ترتيب  سرقفلي پديده اي  است ناشي از اعمال  اراده آزاد طرفين  عقد اجاره  وايجاد آن به هيچوجه جنبه قهري وخود به خودي  ندارد وقواي  عمومي هم  به هيچ عنوان درايجاد ياتعيين ميزان آن دخالتي ندارد .»

گفتار دوم :
 تعريف حق كسب وپيشه  وتجارت
« درلغت نامه ها  وكتب فقهي وحقوقي متقدمين  فركسري ازحق كسب وپيشه  وتجارت  نمي توان يافت ، زيرا مفهوم اين پديده  درنظام اقتصادي  وقضايي  ايران دردهه 1320 تحقق يافته است وپيش ازاين هر چند درنظامهاي  حقوقي  خارجي  وجود داشته ، درايران  مورد قبول  نبوده. عنوان شرعي آن نامعلوم  وحلّيت  آن نيز مورد مناقشه بوده است واين مناقشه  تا مورد نظر مجمع تشخيص مصلحت نظام ادامه داشته .» 
« بعضي ازحقوقدانان ازجمله دكتر كاتوزيان بين مفهوم سرقفلي وحق كسب وپيشه وتجارت قائل  به وحدت مفهوم شده و آورده اند «حقي برمشتريان دائم سرمايه  تجارتخانه  » تعريف دكتر كاتوزيان صرفنظر از ابهام واجمال داراي اين اشكال است  كه نقش موقعيت  ومحل كسب وهمچنين نوع استفاده ، اعتبار و ارزش حق كسب وپيشه وتجارت بيان نشده است وهمچنين بين مفهوم سرقفلي و حق كسب وپيشه و تجارت قائل به وحدت مفهوم شده اند.» 
« بعضي از جمله آقاي  لنگرودي  در معني  محدود تر گفته اند : «  حقي كه به موجب آن مستأجر متصرف در اجاره  كردن محل كسب خود بر ديگران  مقدم شناخته مي شود . » 
« اين تعريف هم منصرف  به مورد ي است كه مدت اجاره تمام شود ومؤجر بخواهد  آن را به كس ديگري اجاره دهد بنابراين مستأجر اول بخاطر  داشتن  اين حق بر ديگران  مقدم است اما شامل  موردي كه مستأجر بدون اينكه مدت  اجاره اش تمام شود بااذن  مالك حق كسب وپيشه وتجارت خود را به ديگران  انتقال دهد نمي شود .» 
« حق كسب وپيشه وتجارت خود به خود مالیت ندارد  وبه تنهايي قابل مبادله  نيست يعني مستاجر نمي تواند  هم منافع عین مستأجره را براي خود نگه دارد وهم حق كسب وپيشه وتجارت رابراي خودنگه دارد وهم حق كسب وپيشه وتجارت را به غير منتقل كند وعوض آن را بگيرد بلكه بايد هر دورا باهم نقل كند .» 
« بايد پذيرفت كه امروزه دو مفهوم «سرقفلي» وحق كسب وپيشه وتجارت » بخصوص درنزدعوام به شدت  به هم آميخته است . عنوان « حق كسب پيشه وتجارت  » نتوانسته است جايي در عرف تجارت يا نزد حقوقدانان  براي خودباز كند ، امروزه همه اين حق را «سر قفلي»  مي نامند واگركسي بخواهد حق كسب وپيشه وتجارت رابه ديگري بفهماند بايد آن را به سرقفلي بر گرداند. درتجارت امروز كار داني وسرمايه تاجر ونوع كاري كه انجام  مي دهد بيش ازخصوصيات اخلاقي او اهميت دارد. ممكن است مشتريان  تجارتخانه اي صاحب آن رانشنالند ولی  به دليل اعتماد  به نام تجاري وفعاليت وسرمايه باشند كه كالاي مورد نياز شان را از فرآورده هاي آن تهيه كند  چنان كه كسي اتومبيل شورلت مي خرد نظري  به امانت يا زيبايي ودينداري ونوع دوستي  مديران موسسه  ندارد بلكه براي او علامت تجاري يا صنعتي آنها  اطمينان بخش است . »
« درواقع مشتريان دائم به سرمايه  ، كالاي تجارتي ، نوع افزار وآلات بيشتر از شخصيت تاجراهميت  مي دهند درحالي كه مشتريان مدني ، مانند  كساني كه به پزشكي يا وكيل دادگستري رجوع مي كنند به اعتبار صلاحيت  ، حسن رفتار ، اخلاق ومعلومات خود اوست. به همين جهت رفته رفته  اين فكر ايجاد شد كه حقي را كه  تاجر در برابر مشتريان  خود دارد بايد درزمره حقوق مالي به حساب آورد . حقي كه تاجر بتواند در آن تصرف كند و آن را به ديگران انتقال دهد. حق كسب وپيشه  وتجارت داراي عناصرگوناگوني است كه پاره اي از اين عناصر مادي  وپاره اي ديگرغير مادي هستند وعنصر اساسي حق كسب وپيشه و تجارت حفظ مشتريان تاجروامتيازي است كه دراثر كاروكوشش به دست آورده .»
« تعريف حق كسب وپيشه وتجارت » در قانون  1376 به اين شرح مي باشد :
« حقّي است مالي كه به تبع مالكيت منافع براي  مستأجر محل كسب وپيشه وتجارت تحقق مي يابد وقابليت انتقال به غير را توام بامنافع عين مستاجره دارد » .
به اين ترتيب  ايجاد « حق كسب وپيشه وتجارت  » براي مستأجر محل كسب وتجارت  ،امر قهري وخود به خودي است  و ارتباطی به اراده طرفين ، و شروط ضمن عقد ندارد . البته بهتر است در همه اين موارد  صفحه مافي را به كار ببريم ، زيرا ازتاريخ 2/7/1376 به بعد ، چيزي به عنوان حق كسب وپيشه وتجارت  به اين صورت وبااين تعريف ، برای کسی ایجاد نشده نخواهد شد.»

 
گفتار سوم :
تفاوت حق سرقفلي باحق كسب وپيشه وتجارت
« 1- ميزان ومقدار حق سر قفلي مشخص است  ولي ميزان  ومقدار حق كسب وپيشه  تجارت قابل محاسبه  وپيش بيني  نيست . ممكن است درپايان عقد اجاره  به واسطه تخلفي ازجانب مستأجر كلاً ساقط شود يا اصلا چنين  حقي حاصل نگردد .
2- حق كسب وپيشه وتجارت  تدريجي الحصول است وبه مرور حاصل مي شود وممكن است  اصلا نيزچنين  حقي بوجودنيايد به عبارت ديگرمحتمل الحصول است و بستگي به عمل مستأجر دارد حال آن كه حق سرقفلي  قطعي  الحصول است وبه محض پرداخت مبلغ يا مال از جانب مستأجر به مؤجر به وجود مي آيد .
3- حق سر قفلي  قابل اسقاط  است زيرا با پرداخت مبلغي  ازطرف مستأجر محقق مي شود ولي حق كسب وپيشه  جزء موارد    مالم يجب است هر چند برخي براين عقيده هستند كه با انعقاد عقد سبب ايجاد شده و شرط  استحقاق، حسن شهرت است .
4- حق سرقفلي به موجب  ماده 6 قانون  روابط موجرو مستأجر مصوب 1376 ومنابع  معتبر فقهي  عبارت از مال يا مبلغي  است كه مستأجر دربدو انعقاد  قرار داد اجاره به موجر مي دهد وبا پرداخت  اين مبلغ  استحقاق دريافت  معادل  عادله آن را درزمان  تخليه پيدامي كند.  ولي حق كسب وپيشه وتجارت درحقيقت كسب شهرت ورونقي است كه در ملک به واسطه  اقدام مستأجر به وجود آمده است. چه مالي ويا وجهي  كه مستأجر به موجر داده باشد يانداده باشد .
5- حق سر قفلي  قابل  ضمان  است ولي حق كسب وپيشه  قابليت ضمان  راندارد .
6- حق سرقفلي قابل توقيف  است ولي حق كسب وپيشه وتجارت قابل توقيف نيست .
7- حق سر قفلي قابل واگذاري وانقال به غير است ولي حق كسب وپيشه واگذاري به غيرنيست مگربه موجب درخواست تجويز انقال  منافع و صدورحكم دراين خصوص وباتفويض انتقال به غير .
8- حق سر قفلي با تخلف ساقط نمي شود ولي حق كسب وپيشه به صرف تحقق تخلف ساقط مي شود .
9- حق سرقفلي ذاتاً قابل اسقاط  ، توقيف ، ضبط وحتي ضمان است ، ولي درمورد حق كسب وپيشه اين موارد مصداق ندارد . سرقفلي به مالك پرداخت مي شود نه به مستأجر اول وهمچنين شهرت تجاري ورونق كسبی واعتبار صنفي برخلاف حق كسب وپيشه در سرقفلي تأثيري ندارد  وهمچنين  مالك مي تواند سر قفلي رانگيرد وملك خود را اجاره دهد ولي نمي تواند بعداً از مستأجر سرقفلي مطالبه كند که اين موارد  درحق كسب وپيشه  وتجارت مطرح نيست .»

فصل دوم: بررسي ماهيت  حقوقي وفقهي سرقفلي
گفتار اول : سوابق  تاريخي
« سابقه تاريخي ، «سرقفلي» بسيارطولاني  است ومبناي  آن توافق  طرفين است اما درمورد حق كسب وپيشه وتجارت  قضيه برعكس است اين پديده درحقوق ايران  ظهوري  ناگهاني  داشته  ودر يك  مقطع تاريخي خاص در حقوق  ما پديدار شده .» 
« بعضي مي گويند : « با تخريب  بخشي از تهران قديم به نام سنگلج محلهاي كسبي دراين منطقه نيز مورد تخريب قرار گرفت وكسبه مغازه هاي مزبور براي دستيابي  به محل هاي كسبي جديد با پرداخت  وجوهي علاوه بر مال الاجاره  به صاحبان املاك موفق شدند مغازه هائي  را در محل هاي مورد نظر خود اجاره كنند اين  موضوع تدريجاً به صورت يك سنت در آمده و وجه مذكور به نام سرقفلي دربين  مالكين مغازه ها وكسبه وبعداً دربين مردم مشهور  گرديد » .
« با پيشرفت شهرها  ورونق كسب وتجارت  بين مردم  اين موضوع  نيزكم كم  جايگاه خاصي در بين مردم پيدا کرد به نحوي كه هر محل كسب وپيشه اي كه به اجاره داده مي شد، يكي ازمسائل مطرح در آن حق سرقفلي و حق كسب وپيشه وتجارت بود . »
« ليكن درقوانيني كه درسالهاي 1339و1356و1362 به تصويب رسيد ذكري از سر قفلي واحكام  مربوط به آن نشر. در قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376حق سرقفلي  رسميت يافت احكام و مقررات آن را تبين كردند . »

سیر قانوني  مربوط به روابط موجرو مستأجر:
بند اول : قانون تعديل مال الاجاره مصوب 1317
« در اول دي ماه 1317 قانون راجع به تعديل  مال الاجاره  ها به منظور حمايت از مستأجرين به تصويب رسيد تا اين زمان ديوان عالي كشور  مكرراً درآراء خود به غير قانوني  بودن سرقفلي ( به مفهوم حق كسب وپيشه وتجارت نظر داده بود ».
« ماده 1 قانون مزبورچنين  مقرر  داشت : « هر خانه ، وعمارت  مسكوني و اطاق وانبار ودكان ومغازه  وحمام مستقل » رامشمول آن قرار مي داد ومقرر ميداشت كه اجاره اين گونه  اماكن  در صورتي كه مدت منقضي  شده باشد با تقاضاي متصرف تا سه سال ازتاريخ اجراي قانون  قابل تجديد  است .
ماده 2- اين قانون  مقرر مي داشت  « املاكي  كه تخليه  آنها براي  استفاده  سكونت  مالك يا اقریاء طبقه اول اوويا براي تغيير وضعيت  بنا لازم باشد مشمول ماده اول نيست واختلافات  مربوط به اين  موضوع وهمچنين اختلافات مربوط به شرایط مقرر بین مالک و متعرف و مقالات قانون مدنی راجع به مستاجر و هرگونه اختلافی که جز مورد اجرای  اين قانون  حاصل شود  برطبق  مقرراتي كه وزارت دادگستري تعين وتنظيم می كند مرتفع     مي شود .» 
«تنظيم اين قانون كار دشواري بودوبراي مدت  سه سال تهيه و با كمال  احتياط  به دست دادرسان  سپرده  شدتا در طول  زمان معايبي كه داشت ظاهر شود وتجربه حاصل ازاجراي آن رابراي تجديد نظر در آن بكار برند . هدف اين بود كه اولاً كرايه خانه ها  ودكان ها كه از عوامل  مهم گراني است تا مدتي تثبيت وا زتخليه  آنها جلوگيري  شودتا مردم  به اجاره هاي  طويل المدت  كه دركشورهاي  اروپایی معمول است عادت كنند  وازطرف ديگر مستقلات جديد از قانون معاف  باشند ، تا سرمايه داران  تشويق به ساختن  ساختمان بشوند  وبه اين  وسیله نسبت به تثبيت وكاهش قیمت كالاهاي ضروري  اقدام شود .» 

بند دوم : قانون سال 1339
« اين قانون در 12/4/1339 به تصويب رسيد .فصل پنجم اين قانون مشتمل برمواد 9 تا 11درموردحق كسب وپيشه وتجارت است مواد 17و19 وتبصره  ماده 23 قانون  نيز به همين موضوع مربوط است .
درماده ششم  اين قانون  آمده است :« اجاره به منظور  سكني ياتجارت  يا پيشه وياكسب  ....» كه اين نحوه بيان  نشان ميدهد قانون  قصد تفكيك  وتميز عناوين  « كسب » و « پيشه » و«تجارت» را داشته. دراين قانون « حق كسب وپيشه وتجارت »  بطورعام ومطلق  موردشناسايي  قرارگرفت. ماده 11 قانون عوامل موثر در ميزان  اين حقوق  طول مدت  اشتغال  وحسن شهرت مستأجر ، ذكر كردو سايرعوامل  ياچيزهايي هستند كه قائم به محل هستند  نه شخص ويا از ارتباط قرار دادي موجرو مستأجرناشي مي شود نه خصوصيات فردي مستأجر: »
« قانونگذار با شناسايي اصل حق مزاياي براي مستأجر قائل شده بود. مثل حق تقدم مستأجر سابق در اجاره كردن ملك پس از تخليه و نوسازي  وحق انقال به غير. اين مزايا  باتوجه  به واقعيات  عيني  فايده عملي  نداشت وامكان  استفاده مستأجر از آنها منتفي بود .»
« باتوجه به اجمال قانون قضات برآن شدند كه پرداخت  حق كسب وپيشه  وتجارت منحصر به دو مورد ماده نهم نيست . بلكه به مستأجري هم كه به علت تخلف از شروط اجاره نامه حكم تخليه اش صادرمي شود  بايد اين حق را پرداخت زيرا اين حق با انعقاد عقد اجاره براي مستأجربوجود مي آيد واستقاطه آن مستلزم وجود سبب قانوني است مجازات مستأجر متخفف تخليه محل اجباري است ونمي توان مستأجر را بابت متخلف  به دو مجازات يعني تخليه محل واز دست دادن   حق كسب پيشه وتجارت محكوم كرد .» 

 
بند سوم : قانون  روابط مؤجر و مستأجرسال 1356
« مشكلات عملي ناشي از اجراي  قانون مالك و مستأجر مصوب  1339 منجر به تدوين وتصويب قانون روابط موجر و مستأجر 1356 شد درتهيه اين قانون از اهل فن  كمك گرفته شده بود  ونواقص وابهامات آن اندك است .
اين قانون  در مورد محل هاي  كسب و پيشه وتجارت  هنوز هم  قابل اجرا است وكليه اجاره هاي منعقده شده نسبت به محلهاي كسب قبل از تصويب قانون 1365 وكليه عقود اجاره اي  كه بعد از اين قانون منعقد شود ، لكن در آنها از مستأجر وجهي به عنوان  سرقفلي دريافت شود يا بين طرفين سندرسمي تنظيم نشود ، مشمول قانون روابط موجرو مستأجر مصوب 1356 خواهد بود . » 

بندچهارم : قانون روابط  موجر و مستأجر سال 1362
« بعد از پيروزي انقلاب  و استقرار نظام اسلامي در ايران  ،تدوين  قانون جديد روابط موجر و مستأجرنيز در برنامه قوه مقننه قرارگرفت. شايد یك راه حل اين بود كه قانونگذار با فسخ قانون روابط مالك  و مستأجر 1356 ، قانون مدني را كه منطبق با مسائل شرعي است ، بر روابط مالك و مستأجر حاكم كند  اما خوشبختانه  قانون گذار از اين محل خود داري  كرد وشروع به تدوين  قانوني  نمود كه قانون 1356 الگوي آن بود . » 
كميسيون استفتاآت شوراي عالي قضايي درتاريخ 17/5/1363 به اين سوال كه اماكن پيشه وكسب مشمول قانون روابط موجر و مستأجر سال 1362 مي باشد ياخير ؟ چنين  پاسخ داده است .
« مجلس شوراي اسلامي  با وجود تصويب قانون روابط موجر و مستأجر در تاريخ 13/2/1362 مقررات اين قانون را به اماكن مسكوني منحصر نمودند وبه محل كسب وپيشه تسري نداده لذا قوانين قبلي دراين زمينه لازم الاجراست مگر آنكه طبق نظرشوراي  نگهبان مخالف سريح فناواي حضرت امام باشد كه در اين  صورت قابليت  اجرا نخواهد داشت » . 
« واقعيت  عملي موجود اين است كه فعلاً قانون سال 1356 حاكم برموضوع است  وعليرغم تصويب ماده الحاقي سال 1356 گمان مي رود نمی توان درمدت كوتاه انتظار فسخ آن را داشت. زيرا روابط  اقتصادي  ومصالح  اجتماعي اقتضاء چنين  تغييري را ندارد .» 

بند پنجم : قانون روابط موجرو مستأجر سال 1365
« ماده واحده  الحاق يك ماد ه به قانون ، روابط مؤجر و مستأجر مصوب 15/8/65 مقرر مي دارد :
« ا زتاريخ  تصويب  اين قانون  كليه اماكن  استیجاري  كه با سند رسمي  ،بدون دريافت هيچگونه  سرقفلي  وپيش پرداخت به اجاره واگذار مي شود ،در رأس انقضاي  مدت اجاره ، مستأجر موظف به تخليه آن مي باشد مگر آنكه مدت اجاره با توافق طرفين تمديد شودو درصورت تخلف ،دواير اجراي ثبت مكلف به اجراي مفادقانون هستند» . با تصويب  ماده الحاقي به قانون  روابط مؤجر و مستأجر مصوب سال  1362 سعي كرده است ضوابط عرفي را درموردمحل هاي كسبي وتجاري به قواعد شرعي نزديك كند . درا ين قانون دو شرط  را براي اعمال  اين ماده واحده  پيش بيني نموده . شرط اول اینكه  روابط مؤجر و مستأجر به موجب سند رسمي باشد ( شرط شكلي ) وشرط دوم اينكه مؤجر به هيچ وجه  از مستأجر چيزي نگرفته  باشد البته جز آنچه مسحق دريافت  آن است .» 
« در مورد شمول  يا عدم شمول اين قانون نسبت  به محلهاي  مسكوني  مناقشه وجود دارد ، لاكن درموردشمول  آن نسبت  به محلهاي  استجاري  كسبي وتجاري  ، ظاهراً بحثي نيست.»
« از بررسي كلي سير تاريخي  روابط موجرو مستأجر ميتوان نتيجه گرفت  كه روند قانون گذاري  بدواً از احترام به اراده  آزاد طرفين  ورعايت قاعده  تسليط  شروع شده  سپس به جانب  تحديد حق مالكيت  دخالت  حكومت براي تنظيم جبري روابط طرفين  متمايل  وبا رديگر  به جانب پذيرش  آثار اراده  آزاد طرفين سیر كرده است .
قانونگذار ناچار است كه حافظ وحامي  حقوق ايجاد شده وثابت نيزباشد  واز اتخاذ  تصميمات  شديد كه باعث  ازهم گسيختگي  نظام اقتصادي  ومالي مي شود  خودداري كند  ازهمين رو متن ماده الحاقي سال 1365 كه يك  بازگشت  سريع وناگهاني  به ضوابط  شرعي وقانون  مدني را دربر دارد  با دوشرط گفته شده تعديل شده است» . 
 
بند ششم : قانون  روابط  موجرو مستأجر سال 1376
« اين قانون در13ماده تصويب  وبازگشت به قانون  مدني داشت.  ماده  1مقرر می دارد: ازتاريخ  لازم الاجرا شدن اين  قانون ،  اجاره كليه اماكن  اعم از مسكوني ، تجاري ، محل كسب وپيشه ، اماكن  آموزشي ، خوابگاه هاي دانشجويي وساختمان هاي دولتي  ونظاير آن كه با قرار داد  رسمي يا عادي منعقد  مي شود تابع مقررات  قانون مدني  ومقررات  مندرج دراين قانون  وشرايط  مقرربين مؤجر و مستأجر خواهد بود » . 
« به موجب ماده  6 قانون  1376حق سر قفلي  رسميت يافت ليكن نسبت به حق كسب و پيشه وتجارت داراي ابهام و اجمال است وصرفاً اماكني  كه قبل از 76 به اجاره واگذار شده به استناد ماده 11 ازشمول اين قانون  مستثني شده است .» 
 
گفتار دوم: وضعيت سر قفلي  وحق كسب وپيشه وتجارت  ازنظرفقهي
« عليرغم  گذشت بيش از ده سال ازپيروزي انقلاب واسقترار نظام اسلامي درايران هنوز حكم  اين  مسئله  به نحوي كه رافع  شبهات باشد بيان نشده است وهنوزمناقشات حل نشده دراين مورد ادامه دارد. تقريباً جمیع   فقهای معاصر به حکم ضرورت درموردسرقفلي  وحرمت وحليّت آن اظهار نظر كرده اند  كه به ذكر بعضي مي پردازيم » . 

بند اول : نظريات امام خميني (ره)
درتحريرالوسیله،  هشت مسئله راجع به موضوع سرقفلي اختصاص داده شده است .
مسئله 1-« اجاره كردن اعيان مستأجره خواه دكه اي  باشد ياخانه اي يا جزئي از آن موجب  حقي براي  مستأجر(نسبت به اعيان )به نحوي كه موجر را از حق اخراج مستأجر، پس از پايان مدت اجاره محروم کند نيست . همچنين اگر طولاني شدن  مدت بقاء مستأجر وتجارتش  درمحل كسب يا خوشنامی    وقدرت تجارتي او باعث توجه مردم به محل كسب  اوشود ، هيچ حقي براي او نسبت به عين مستأجره ايجاد نمي گردد . آنگاه كه مدت اجاره پايان يافت  بر مستأجرواجب است كه محل را تخليه وبه صاحبش تسلیم   كند . اگر علي رغم عدم رضايت مالك درمكان  مذكور  باقي بماند غاصب وگناهكار  خواهد بود . وضامن خسارت وارده برمكان است حتي اگر اين خسارت ناشي از آفات    سماوی باشد . همچنين مستأجر بايد اجرت المثل محل را تازماني كه آن را در تصرف دارد به مالكش تسلیم نكرده، بپردازد ...

 

منابع و مؤاخذ
1-    سر قفلي وحق كسب وپيشه وتجارت  درحقوق ايران وفقه اسلام ، بهمن كشاورز ، تهران ، انتشارات كشاورز  ،تهران  انتشارات كشاورز ،ج چهارم  ، سال 1382
2-    حق سرقفلي ، حق كسب وپيشه وتجارت ، زهرا بهرامي  ،تهران ، موسسه فرهنگي  انتشاراتي  نگاه  بينه ،ج  اول، 1384 .
3-    بررسي تحليلي قانون جديد  روابط موجر  ومستاجر مصوب  1376 ،بهمن كشاورز ، تهران  ،انتشارات كشاورز ،ج چهارم ، سال 1384.
4-    اموال ومالكيت  ناصركاتوزيان  ،تهران ،ا نتشارات  ميزان ، چاپ  هفتم  ، 1382
5-    حقوق  تجارت، ناصر رسائي  نيا ،تهران  ، انتشارات  خيام ، چاپ اول ، پاييز1376.
6-    ترينولوژي حقوقي ، محمد جعفر  لنگرودي  ،تهران ، كتابخانه  گنج ودانش ، چاپ چهاردهم ، 1383.
7-    جزوه درسي مدني  6 دكتر جواد خالقيان ،بهار سال 1384.
8-    سرقفلي ،   پويا  ،دانشنامه آزاد ،دسامبر  2006 ، ص 1.
9-    نقل وانتقال  علامت تجاري  ، رضا وصالي محمود  ،قاضي  دادگاه تجديد نظر  ، مجله بازرگاني ، سال 1381.
10- احكام  سرقفلي ، امير مقامي ،برگرفته  از سايت( WWW.google. com)     .
11-حق كسب وپيشه وتجارت  ( سرقفلي )گزارش كارگاه حقوقي  ، بررسي راي افزاري  ش 19-20/4/1373
12- سرقفلي  وحق كسب وپيشه چيست ؟ دكتر سيدمهدي  موسوي شهري ،  روزنامه همشهري ، 1385 ، برگرفته  ازسايت e( www.yahoo.com
13-( سايت  e www.yahoo.com)
14- قانون  مدني درنظم كنوني ، دكتر ناصر كاتوزيان .
15- قانون  روابط مالك ومستأجر .

نظري براي اين محصول ثبت نشده است.


نوشتن نظر خودتان

براي نوشتن نظر وارد شويد.

محصولات
    نظر سنجي
    نظرتون در مورد ویکی پروژه چیه؟
    •   مراحل ثبت نام خیلی زیاده!
    •   مطلب درخواستیم رو نداشت!
    •   ایمیل نداشتم که ثبت نام کنم!
    •   مطلبی که میخواستم گرون بود!
    نظرنتيجه